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江南——西子湾的总平面图终于出炉,经过“建科中国”派来的专家和“贝恩国际”设计团队连续二十多天的争吵,几经易稿的最终方案敲定。
这份设计图可以说汇集了国内和国际优秀设计理念,又充分结合项目现场地貌的特点,不单秦然满意,连每个看过方案的人都拍手称赞。
年长的专家和年轻的设计团队在经历了激烈的争吵后,双方都有惺惺相惜的意向。毕竟活到老学到老,往来间互相都有学习进步。在秦然倡议下,由周志东做东,在西湖边一家知名酒店宴请了这一个庞大的设计团队。连续cao劳了二十多天,脑力耗费极其严重,所以当天双方都放开了尺度,一醉方休。
秦然派去的几个公司设计师也在这期间从刚出校门的菜鸟,快速蜕变成合格的设计人才。能跟随在国内外最顶尖的团队身边学习,这样的机会不知多少人挤破头都无门而入。
脑力劳动是很辛苦的,所以秦然又给他们安排了江州两ri游的活动,让设计大团队好好放松休息两天。毕竟接下来还有扩初设计和施工图这些大工作量的活等着他们。
总平面图出来,李德盛的活又来了,他要带着图纸去规划、消防、民防、环境等部门报建。这些琐碎的项目非常烦人,幸好在秦然的前期运作下,宏鑫公司和zheng fu部门关系较好,报建审批没遇到太大麻烦。
如果不小心得罪了某些部门,在这个阶段就能够拖上几个月踢皮球,让你有气撒不出来。房地产项目开发一环接一环,平白拖上几个月,无形中得增加多少成本。如果你不理会,直接开建,那各部门的罚款就跟着而来。遇到狠角se,不但罚款,还要求停工整顿,这个就更加悲剧。
场地的三通一平进度很快,这时要考虑施工队伍的选择。早已有不少国字省字打头的施工单位前来打招呼,希望能承揽西子湾的建筑工程。
想承包建筑工程,可以,但必须先全资垫付施工款,这是秦然开出的条件。
因为一是秦然空手套白狼,施工款肯定是要对方先预垫。二是挤走那些实力不雄厚的中小施工方,连资金都有问题,公司实力就更不用提及。
听上去很无耻是吧,但没办法,僧多粥少,甲方永远都是大爷。作为施工的乙方,面临如此多的竞争对手,只好就范了。
总平面设计图上23万平方米的建筑面积,按设计标准,估算至少需要2.2亿的施工资金。施工图还没出来,出来的话还得多上10%的预算。
一个施工方总包,资金压力大,风险也高。所以秦然把工程一分为二,按两期工程计算,打算分别发包,一个工程所需的资金量在1个亿左右。这样一来,大型承包方还是能吃得下这个工程。
秦然家里就是干工程队的,所以他知道,对大施工单位,有时为了微利都会咬牙吃下工程,就为了能让工人能够干活机器能运转。因为你不干,空闲在那里,工人工资机器折旧都一样算账。
现在一切工作都得等施工图出来,有了施工图才能估算项目成本,进行施工投标报价。
设计团队轻松了两天后,又投入到紧张的设计工作中,因为整个项目都等着图纸开工。
时间一晃又过了二十天,施工图经过审议,终于按时交付到秦然的案头。这时,西子湾的场地已经平整完毕,实现了三通一平,整个工地也都砌起了围墙围住。光这些,就花了三百六十多万的费用。
施工图出来,那么秦然就邀请一些有意向的施工单位,让他们整理标书,开始施工单位的招标。因为需要垫资,原本热闹的投标单位一下少了许多,最后只有五家施工单位竞标。两家国字头,两家省字头,还有一家是民营企业。
国字头省字头都带有国有背景,实力当然雄厚。反而这家叫“浙广建设”的民营企业敢投入巨资来竞标西子湾的工程。秦然凭后知优势,知道浙广建设是施工界一匹黑马,今后在激烈竞争中快速发展能与国字头的企业平起平坐。
经过招标组的集体评议,中建九局以1.3亿中标西子湾东苑,而浙广建设以1.26亿中标西苑。他们还接受了秦然在关键材料上提出的苛刻条件——甲定乙供。
甲定乙供就是在商业砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等方面,由甲方秦然公司指定采购品牌,乙方施工单位负责采购供应,但价格双方约定必须在合同的指导价之下。
一般情况,关键材料都是由甲方提供,因为这能节约成本和保证质量。但秦然为减少资金压力,决定把这部分资金压力转嫁到施工方上。不过秦然也做出了让步,默认他们的标价提高了5%。
施工单位有了,接下来就是寻找监理单位。最终江浙省监理公司以320万中标,因为他们一向在业内有着良好声誉。
李德盛在各部门奔跑有了结果,供电、供水、煤气、排污、广电、电信、环卫、消防、道路等配套工程逐一落实。这些工程都由zheng fu机关企业部门属下的工程队负责施工,他们当然是不见兔子不撒鹰。先打款再施工。为此,秦然又支出了快2500多万,才开始了市政配套工程的施工。
中建九局和浙广建设同一天进场,西子湾工地上一片热闹景象。由于是按照“国家小康示范小区”标准,工程需要采用建设部和科技部推荐的新型施工技术,在地基、框架、剪力墙等方面都采用新型技术。如钢筋混泥土结构和砌体建筑小流水段施工方法,预拌混泥土和泵送混泥土技术,空心砖砌体和苯板夹心复合墙节能技术等,所以施工单位要一边摸索一边学习。
为何两大施工方能接受秦然的苛刻条件,能参与国家级技术创新,取得样板工程也是其考量之一。
在开始施工前,两大施工单位现场负责人找到周志东,希望在正式开工那天由江南地产出面拜拜山。秦然知道,凡是做建筑工程的,都信这一套,开工前要搞个仪式拜一拜四方神仙。当然,这事秦然是甩手给周志东安排的。据说找了一个师傅看了时辰,然后在当天吉时杀了九只鸡,还宰了一头牛。鞭炮齐鸣中,八台挖掘机吊臂摆动,带着现场老板工人们一起拜天。
做工程,容易出意外,所以从业人员开工前都要做下仪式以求心安。
大方向确定后,管理的细节问题秦然丢给了专业xing更强的周志东,由他负责和施工、监理、zheng fu部门打交道。秦然原以为周志东会忙得苦不堪言,还打算给他配备一个秘书,结果发现他把一切都调配管理得井井有条。在这一点上,秦然承认自己真是不如他。专业的事情就让专业的人才去干吧,秦然还有更重要的事情需要运作。
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