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“郑总，您买房是为了投资吧？”
许莹走到郑一炜对面，坐了下来，双腿并拢，身体前倾，问道。
“嗯？为啥这么说，从哪看出来我是投资的？我就不能买了自住，或者买给家人住？”
郑一炜笑着回道。
“以您的身价，不可能买燕郊的房子住，而且我们首尔甜城都是小户型为主，也满足不了您对品质的要求。您如果不是为了投资，肯定不会考虑我们首尔甜城的房子。”
许莹有理有据地分析道。
郑一炜听完，直接竖起了个大拇指。
这个许莹不愧为销售总监，观察能力，判断能力都很不错。
“好眼力，我确实是投资买房，买的多有什么好的优惠政策吗？”
郑一炜开口问道。
“郑总带着下属来我们项目买房，照顾我们生意，我当然会尽可能给到您优惠折扣，我们对外的宣传，全款一个月到账直签客户优惠2个点，贷款客户优惠1个点。”
许莹接着说道，
“当然对于郑总您这样的贵客，无论全款，贷款，折扣都能给3个点。这是我们项目开盘以来，最低的折扣了。”
许莹说完，郑一炜一副不置可否地表情，开口道，
“你们现在均价多少？”
“我们均价8000一平米，楼层不同，有价差，年后的话，集团准备涨价到9000每平米，现在是年前冲量，年后先不说有没有折扣吧，这个价格肯定会涨得。”
许莹回道。
郑一炜也不听她要涨价的言论，因为真正市场活跃涨价，也得过完第二个季度，对于开发商来说，多赚钱当然是好的，不过快速回笼资金更重要。
“你们现在是现房了吧，最快多长时间能交房，房本最快什么时候能办下来？”
郑一炜又开口问道。之所以问房本的问题，是因为他想贷款。他个人持有这些房产没影响，因为燕郊不限购，但是限制贷款。
走传统的商业贷款是行不通的，当然以郑一炜的身价，全款把整个楼盘买下来也没问题。
但是要考虑投资回报率地话，全款和贷款差别就大了，贷款相当于加了杠杆。
举个很简单的例子，以一套燕郊目前总价100万的房子为例，首付30万，贷款70万去购买。
持有两年时间就卖，以15年的商贷利率5.8%计算，两年本息合计7万，利息算6万2吧，总共投入成本37万，什么契税物业费不算了，全款买也得承担。
两年以后，房子涨价到300万，顺利变现，如果当初是全款买，也就意味着回报率也就3倍。
但是贷款呢，300万减去贷款的70万，还剩230万，投入成本才37万，回报率差不多6.3倍。
如果手上有100万资金，全款买一套，就不如分成贷款买两套，那回报率就更高了，有些专业炒房的，啥工作不干，就是不断买入卖出，打贷款政策擦边球，很容易就能实现发家致富。
这就是炒房加杠杆的魅力，当然了，炒房有风险，入市需谨慎，尤其是几年后的市场，不小心炒在山顶，那就只能倾家荡产了。
燕郊16年房价到达顶峰后，后市就直接腰斩了。
很多贷款买在高点的客户，卖了房子，还不够还贷款，这就是投资失败的结果，跟有的人杠杆炒币，炒股一样，面临爆仓，血本无归的风险。
“我们全款到账就交房。房本的话，一般是交房两年之内办理。”
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