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“有的,初步有了规划,我们一定参加,但具体如何还要视现场情况而定。现在行业内,对江州在全国敢为天下先的举动,纷纷赞不绝口。认为这样,能极大改变中国房地产市场的版图,破除现在的诸侯割据状态,今后有实力的地产商将会在全国范围内跑马圈地,逐鹿中原。”
秦然确实是发自内心地赞同这一措施。因为以往开发商拿地,都是借助和当地zhengfu的良好关系,靠划拨、出让等非市场手段进行。这样的话,其中的黑幕和变数就实在太多了。现在zhengfu挂牌,价高者得,对有实力开发商来说,是进入国内其他地区市场的最佳途径。
“哈哈,那我就拭目以待吧。”
黄伟国这次也算是政治前途的一大冒险,成功了江州经验在国内推广,那么作为发起人的他,到时积累的政绩可不会少。作为新晋的省委常委,他的志向可不满足偏安于江浙省一角。
“芸姐,把钱划过去吧。落袋为安,免得再添变数。”
秦然交代财务主管龚慧芸把1.7亿转到了zhengfu户头。
新上任的市长杜长青,秦然还没有和他打过交道。要是他到时卡住那这块土地做文章,就可能凭空卷入不必要的政治漩涡中。既然已经打定主意低调,那么秦然就快刀斩乱麻,拿到手的才是好筹码。
“a1地块是很优秀,很吸引人,但我们公司现在西子湾还没发售,而且旁边还有两大片土地待开发。要是再参与a1地块,是不是有些拔苗助长,太着急了。心急吃不了热豆腐,zhengfu推出的a1地块,从公告上看应该是高端住宅新项目,总面积32000平方,容积率要求在1.6以下,只能专做豪宅市场。”
听到秦然有意参与江州市zhengfu即将举行的土地拍卖,尤其还意属a1地块,即直线距离离江州名片西湖仅有300米的地皮。周志东有些不解,他提出了自己的反对意见。喝了一口水,他继续道。
“现在我们做的只是中端住宅,西子湾项目尽管取得了一些经验,但我认为要cao作豪宅项目,实在是风险太大。况且当天肯定会有许多地产大鳄想要挤入江州来分一杯羹,所以可以预见拍卖时场景肯定非常火爆,一定会大大超出现在zhengfu挂出的1.5亿底价标准。现在江州住宅市场均价是3000元左右,而位于a1地块附近的住宅因为其卓越的地理位置,价格一般是7000元以上,属于江州的高档住宅区。以1.5亿元底价算,到时用足了容积率,楼面价都是3000元以上。而我的估计是这块地要拿到手,至少需要3个亿,即楼面成本价已经在6000元以上。因此我觉得我们公司没必要趟这一片浑水,到时去现场做做样子支持一下zhengfu就好。”
有理有据,周志东果然不愧是专业的地产人才,把江南公司竞标a1地块的不足说得非常到位。要是秦然没有领先时代的先见之明,肯定会被他说服放弃竞标a1地块。
龚慧芸作为保守型财务主管,是第一个站出来赞同周志东意见的。很快,其他高管也说了自己的看法,都一致同意不参与眼前这块肥肉的争抢,专心做好西子湾等待国庆开盘。
“公司的氛围很不错,大家都能提出自己的看法。现在我来讲一讲我的理由。一、a1地块能不能挣钱?这是最核心的问题。”
秦然有意识地停顿,把在场众人的注意力集中。
“做房地产的人都知道,业内的黄金定律是什么:地段、地段,还是地段。一个项目地段决定了一切。大家看一看,在江州市区还有像a1地块这般特殊吗?据说随便站在扶梯上就能看到西湖的湖光山se,整个市区再也找不出第二块。再看看附近的公共服务场所,省级重点小学、初中、高中全部配套;离省内最好的省人民医院也仅有两公里车程;省zhengfu、市zhengfu都在它十五分钟步行范围内。现在旁边小区是7000元,那么我们针对xing的设计,强调资源的稀缺xing,卖一套少一套,把小区卖到10000元、15000元是完全有可能的。我这里有份数据,资产在2000万以上的富豪,省内至少有3万人。对富豪来说钱只是个数字,用钱买不到的东西才是他们追求的目标。所以我们的潜在消费人群数量至少在3万人以上。还没有加上临近的国内第一大城市沪东市的富豪,毕竟从那到江州高速路只需2个小时不到。而且散落在海外的江浙省侨胞,他们也是强有力的消费者。”
秦然又要再一次舌战群雄,他知道这个项目的好处,也知道可以凭老板的威望强制推进,但还是需要说服自己的手下。毕竟实地cao作还是需要他们来干,总要给他们一个说得通的理由。
“二、我们有没有能力做好这个项目?既然没有外人,那么我就说说实话。我们开发商其实就是一个皮包公司:设计是外包的,承建是外包的,资金是银行的,基本上一切服务都可以外包给别人来干。唯一是自己的,就是土地。不过拍卖土地的钱,也有很大部分是银行结给的。所以,我们不要妄自菲薄,只要我们把握好主动权,那么就可以在全国、全球征集好的外包服务商来替我们干活。何况,西子湾项目进展良好,我们公司已经具有一定的经验来cao盘大型项目。”
由于没有外人,秦然的话说得很直白。
“三、我们做这个项目能得到什么?钱,这是必须的,第一点我已经谈及不再多说。众所周知,这一次拍卖土地吸引了全国的目光,到时肯定会有大把媒体前来轮番报道。不用钱还能做广告,到时zhongyang、地方的媒体都会免费替我们宣传。光这笔宣传费,就值个几千万。我们公司的目标是走向全国,这一块地就是我们进军全国的前哨号角。要是我估计不错,江州土地拍卖获得巨额的财政收入,全国各地zhengfu肯定会纷纷上马效仿。那么作为全国第一例的江州a1拍卖,第一例竞拍成功的我们——江南地产,就会无形中成为各地zhengfu认知的对象,极大减轻我们进入各地市场的阻力。要是一切顺利,我们极可能成为各地zhengfu邀请参与竞拍的座上宾。”
一口气讲了许多,秦然拿起茶杯喝了一口水。
“所以,我们要用发展的眼光看问题。今天土地是这个价,一个月后可能就翻了一番。因此,囤地是公司以后的一项长期战略。我们不能只用江州本土公司的标准来定位,不能再跟在别人身后跑,而是要走跨越型道路,要用全国xing大公司来定位。别人走一小步,我们就跨一大步,一步一步,直到我们把它们都甩在身后,成为行业的领跑者。”
秦然不知道自己是否因拥有超前的视野,所以才能如此有信心把自己的战略统统阐述出来。周志东说的是战术问题,而秦然说的确是战略,从更高的层次来高屋建瓴,指引公司的前进方向。
“你不去当个演说家真是浪费!伟人曾说过,要在战略上藐视敌人,但要在战术上重视敌人。战略上我的确和你有很大的差距,所以我只好在战术上更加重视对方。要是在公司有能力的情况下,我原则xing同意你竞拍a1地块的举措。大的战略不如你,我只好在执行战术方面替你把关好细节,力求战略能够按计划成功。”
周志东就知道,每次秦然提出大跨越目标的时候,尽管他极力反对,但秦然终究会一个个说服反对者,包括他自己。
“所以说你是我的最佳拍档!”
秦然笑了笑后回答。
散会后,陈浩找到秦然,把他拉到一边见四处无人后道。
“有故人来找!”
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