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“这个示范小区看上去很好,也很朝前。但如果照规定要求去做的话,按目前江州房价2900元/平的价格,我们很有可能亏本。”
周志东作为公司总经理,他觉得有责任提出自己的看法。
“是的。按目前江州的市场行情,人们对购买新房的需求不多。我们很有可能到时积压一批房源在手上,发生资金周转困难的情况。”
财务经理龚慧芸依据自己多年行业经验也赞同周志东的看法。
陈浩、李德盛两人则沉默不语,他们不开口就是表明了内心不赞同。他们并不想正面和秦然唱反调。
秦然在公司召开的内部管理层会议上,把“国家小康示范小区”的资料分发下去。对众人的反应他早有意料。
“你们能勇于提出自己的观点我很欣慰,因为我说过我们公司是要按规范、透明、平等的氛围cao作。下面我就来说说为何要申请试点的原因。一是大家最关心的成本计算回收问题。我注意到一点就是大家都是以现在情况来预估一年后的市场。既然大家认为2900元/平我们可能亏本,为何我们就不能把房子卖到3200或者3500呢?二是我们要明白的目标受众倒地是谁?什么人有钱,什么人的钱最容易赚?普通家庭对100元差价可能要犹豫半天,但富裕家庭更在意的居住环境,而不是几百元的差价。我们就是要造让有钱人觉得买得值、愿意住的房子。而‘国家小康示范小区’就能提供这样的范本。”
秦然说到此,顿了一会,把目光从四人脸上一一扫过。
“三是我们既然提出了要三年内成为江州最好的房地产公司,那么目标要靠什么去实现呢?无论是本地的领头羊——江城、置业,还是过江龙——万建、中洋,我们都没有资本和他们抗争。我提出三年目标不是随便说说,而是必须实现的。因为我们公司的目光绝不会仅在江州一城,而是着眼于广袤的960万平方公里土地。既然无法立刻做大,那么我们就另辟途径,我们先做好,先做样板,争取一鸣惊人。如果江州人一提起买房子就想到我们公司,那就说明我们的品牌做好了。第四我们是一个新公司,我们要学习的东西很多。现在有‘国家小康示范小区’的先进标准,那我们就按这标准来打造我们公司的标准。现学现用,边学边总结,利用这个试点来cao练我们的队伍,打造我们的管理体系。二十一世纪什么最重要?人才!未来竞争就是人才的竞争。”
拿起水杯喝了一小口,秦然给众人一点喘气思考时间。
“第五是项目无形的资产。整个试点全国仅有20个,而江州也只会有1个。大家不但要算经济账,还要会算政治帐。国家级重点项目,如果落在我们公司,那么市zheng fu那边会怎么看?到时我们的工作会减少多少不必要的麻烦?更何况我们新成立的公司默默无名,一旦套上了国字头的称号,那么信誉就会在无形间建立起来。兄弟们,这些都是有钱都买不到的东西!做生意眼光看长远,这个项目不赚钱,那下个项目,下下个项目呢?”
秦然慷慨激昂的一番话,让四人立场逐渐发生了改变。
“这个年轻人太厉害了,他总能说服你按照他步伐的方向前进,天生就具备领袖的气质。”周志东在心里对秦然有了不一般的认识。
在秦然的主导下,公司通过了申报“国家小康示范小区”的现阶段目标。所有工作即刻围绕其开展。
在黄伟国的直接过问下,《国有土地使用证》终于批了下来。市里还成立了一个“国家小康示范小区”协调小组,专门配合宏鑫公司的申报工作。
江州是地方第一个申报的城市,建设部和科技部组织了工作人员前来考察。江州市zheng fu全力配合这次的申报工作,前来评审的专家都很满意。他们去看了现场环境,又得知宏鑫公司是实力雄厚是外商投资公司,在可行xing打分上取得一致赞同。
现在关键就是关于投资收益的分配问题。
为配合这次“国家小康示范小区”,建设部和科技部的下属单位联合成立了一家叫“建科中国”的公司负责总体项目实施。要想申报试点,必须要和“建科中国”合作开发。为此,两家公司坐下来商谈具体合作事宜。
宏鑫公司光土地投入就用了1亿多,更不用说接下来还有前期的几千万投入。而“建科中国”其实资本金仅有5000万,这5000万还要投放到全国20个城市,相当于每个城市只能有250万入股金。
要是按照实际出资额划定股份的话,他们在新公司几乎占不到5%的份额。其实秦然很清楚,这个“建科中国”就是建设部和科技部创收的幌子,毕竟zheng fu经商chao还没褪去。要到1998年中,zhong yang才会出台规定禁止zheng fu部门经商。
为此,秦然开出了令“建科中国”无法拒绝的条件。“建科中国”以技术顾问形式合作,宏鑫公司支付500万作为技术转让费,并承担项目进行时所产生的一切顾问费用。一分钱不用投,只要提供技术支持,就能净到手500万。说白了,就是秦然拿500万换了国家试点这个牌子。
“建科中国”在内部测算过,按照预计,这个项目在江州理想状态下是微利。现在秦然慷慨大方拿了500万出来,还不用投入真金实银,他们怎能不马上答应。
“为何不让他们以入股形式合作,共担风险呢?”周志东不解地问秦然。
“我可不想引狼入室,进来容易退出就难了。而且你怎么知道他们现在拿了500万就一定比完工后赚呢?说不定到时后悔的是他们。”秦然一副胸有成竹的姿态回应。
在第一笔300万技术转让费到账后,江州成为全国第一个“国家小康示范小区”的试点城市。宏鑫公司将在建设部、科技部的专家指导下,开发江州市唯一的国家级小康示范小区。
在秦然的指定下,“江南——西子湾”成为了这个小区正式名称。
银行间对西子湾项目也进行了一系列的争夺,最终江州市工行以全面合作协议拿到了这一个项目。双方约定,第一期贷款以《国有土地使用证》抵押,按土地抵押贷款名义发放。项目动工后,地上建筑建到第一层,以建筑为抵押,按房地产开发贷款名义发放第二期贷款。贷款利率按国家标准利率执行,并未上浮,为期18个月。
尽管西子湾的土地出让价是50万/亩,但工行评估仍是按市场价80万/亩算,225亩价值1.8亿。按照75%的地价折算额度,第一期1.35亿贷款很快打到了宏鑫公司账上。秦然也不食言,马上让财务打了80%的土地出让金9000万到市财政局帐号,并知会了市长黄伟国。
解决了土地使用证,拿到了国家级小区试点,又批下了贷款,接下来关键就是小区的规划设计。
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